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夫婦2人
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まやさん(31歳)   夫(35歳)   長女(2歳6ヶ月)
夫 手取り 20万円    
児童手当   5千円
ボーナス 年60万円

住宅預金額 7202912円    
貯金      50万円  
<相談内容>
期限付きの社宅(残り6年半)に住んでいる為、子供を 転校させずに(3年半後)家を購入したいと悩んでいま す。 どの位の家なら購入可能ですか? また、子供を転校させることになりますが、ギリギリ まで社宅に住んだ場合、どの位その後のローンに影響 があるか教えて下さい。
住宅費 社宅のため0円
食費 30000円
テイクアウト 10000円
嗜好品・飲料 3500円
電気 5500円
ガス 8000円
水道 4000円
固定電話 2205円
インターネット・IP電話 5000円
携帯電話 8000円
子供習い事 7500円
〃(妻) 2000円
〃(子) 5000円
夫小遣い 35000円
車ローン 20000円(残り1年)
駐車場代 5000円
ガソリン代 8000円
新聞代 3465円
自治会費 500円
日用品・美容院代等 17500円
交際費・レジャー等 24830円
支出合計 205000円
   ±0円
給与天引きされているもの
社会保険など 38997円
夫生命保険 14902円
住宅用預金 60000円
ボーナス内訳
住宅用預金 300000円
車ローン 100000円
車費用・夫小遣い・
レジャー・他
200000円
--------------------回答--------------------
マイホームを購入する場合は、様々な費用がかかります。
新築の場合の諸費用は、最低でも購入物件の5%程度、中古物件は7〜10%程度が目安です(中古住宅の場合は仲介手数料が掛かるためです)

頭金は購入価格の2割ほどが目安といわれていますが、住宅金融公庫では購入価格の8割までしか融資を受けることができないためにそのように言われるのが一般的でした。
現在は公庫より低金利で物件の100%まで融資を受けられる金融機関がたくさんあります。
ただ、頭金が多いのに越したことはありませんから、まやさんのご家庭のように住宅用に貯蓄を頑張っていくことはとても大切なことです。
他にも引越し費用や、照明器具、カーテンなど思ったより出費がかさみます

今回は新築物件購入で考えてみます
   
毎月の返済額65000円のみ(ボーナス返済はなし)
これは住宅用預金と駐車場代と足したものと同額です。現在の収入状況のままで考えています。
マンションの場合、管理費、駐車場代等で12000円〜、他にも固定資産税の支払いが発生しますし、戸建の場合、固定資産税がマンションより多いこと等を考慮しなければなりません。
他にも団体信用生命保険料(ローンの残高に応じて減少)の支払いなど、ボーナスで賄う支払いがあるからです。
3年半後に購入した場合と、6年後に購入した場合の比較】
3年半後
予想貯蓄額は利率0.05%で複利運用しても1000万円になっています
借り入れ可能額は毎月返済、65000円・30年返済・5年固定金利2%の場合、
借り入れ可能額は約1700万円
頭金500万円、諸費用115万円で、2200万円の物件が購入可能です
(住宅用預金残高385万円+貯金)
(夫の年齢が38歳になっているため、35年返済は考慮せず)
6年後
予想貯蓄額は利率0.05%で複利運用しても1300万円超になっています
借り入れ可能額は毎月返済、65000円・25年返済・5年固定金利2%の場合、
借り入れ可能額は
約1500万円
頭金900万円、諸費用115万円で、
2400万円の物件が購入可能です
(住宅用預金残高285万円+貯金)
(夫の年齢が41歳になっているため、35年返済は考慮せず)
 
住宅用預金外の貯蓄額が低いため、住宅用預金すべては取得費に回さないように考慮
   

◆貯蓄予想額は、0.05%の複利運用で計算していますが、住宅財形であればもう少し利回りがよいですから、もっと増えている可能性もありますし、まやさんも収入を得るようになれば、もう少し高い物件でも購入可能だと思います。

今回のご家庭の場合、現状のままですと、住宅ローンの金利上昇の可能性(※)、ご主人の年齢を考慮すると、必ずしも6年後の住宅購入まで待ったほうが良いとは言い切れないところがあります。
今後、子供さんの幼稚園代も掛かってきますので、今の貯蓄ペースが崩れないようにしてください。
さらに今より毎月、ボーナス時の貯蓄額を増やし、6年後の購入まで頭金をたくさん用意できれば、それが一番良い購入条件となるでしょう^^

(※)日本の景気が回復の兆しをみせているため、今後住宅ローンの金利は上がっていくことが予想されます。
◆借入は住宅用の預金が住宅財形であれば、財形融資が低金利で現在では最も良い借入先です。


その反面、●金利優遇、●団体信用生命保険を銀行が負担、●ガンになったらローンの返済が免除、●繰上げ返済が1万円からネットで随時返済できるもの・・・など様々なローン商品が出回り始めています。

例えば住宅金融公庫が始めたフラット35では融資保証料、が無料なので、購入の際の諸費用を抑えることができますし、返済期間前期にわたり固定金利、また繰上げ返済手数料が無料です。


住宅ローンは今後金融機関が力を入れていく分野なので競争が激化していきますから、借り手にとって有利なローンが増えるでしょう。
  
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